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Airbnb(民泊)で住宅宿泊管理業者(代行業者)を選択するポイントとは?

2018/11/24
 
3D room
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みなさま、こんにちは。カマルです。 孫の世話なら私に任しといてと言えるほど 孫沢山のアラカンです。 35年以上異国で暮らしてみて日本の良さを発見できました。 比較してみないと違いが分からないものですね。 夢は、サービス付き高齢者住宅を建てること。 高齢になっても子供に負担をかけず、また介護離職などさせないで 介護サービスを受けながら仲間と共に暮らすことができるアパート住宅です。
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こんにちは!カマルです!
当ブログに起こし頂きましてありがとうございます!

今回の記事は、主に家主不在型民泊サービスを行う方を対象に書いている。

家主居住型民泊サービスの場合は、自宅で行うので住宅宿泊管理業者(代行業者)は、必要ないね。

でも、もしゲストとのやり取りは、英語でやるのは、難しいという方は、住宅宿泊管理業者に部分的に代行を依頼することができるよ。

また空き室アパートがあって困っているなどで家主不在型民泊サービスを行ってみたいと考えている方も、是非読んでね。

では、住宅宿泊管理業者を選ぶときは、どんなことに注意して選んだらよいのかな?

Airbnb(民泊)で住宅宿泊管理業者ってどんなことをしてくれるの?

まず初めに、住宅宿泊管理業者の仕事は、どんなことをしてくれるのか考えてみよう!

民泊サービスの管理業ということは、基本、ホストが行うべき仕事を全部代わりにやってくれるということだね。

では、ホスト民泊サービスをするときにやるべき仕事は、どんなものがあるのかな?

 

  • 新しい物件の選定
  • お部屋のコンセプト提案
  • お部屋の設営
  • お部屋の写真撮影
  • Airbnbへの登録
  • 資料作成
  • 運営

 

以上の項目がホストとして最低限やらなければいけないことだよ。

このように、いざリストに上げてみると民泊サービス(住宅宿泊事業)は、アパートの大家さんという仕事とは、全く違う職種だということが理解できるね。
民泊サービスは、民間の住宅を宿泊場所として提供しシェアするホテル業に近い仕事なんだ。

Airbnb(エアビー)住宅宿泊管理業の仕事とは?|業者を選ぶときのポイントとは

 

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では、上の項目を一つづつ確認していこう!

Airbnbの物件の設定

これは、アパートやマンションの部屋を転貸借してゲストに貸すことになるのでこの物件選定は、大変重要なんだ。

これにより収益が出るかどうか左右されるよ。

これは、管理業者により相違があるので、依頼する前に聞いて置こう。

できれば収益性を高めるためにも管理業者にお願いしたほうがいい。

Airbnbのお部屋のコンセプト提案

やはり競争相手の物件と差別化するためには、提供するお部屋のコンセプトを決めなければいけない。

例えば、純和風にするとか、カントリー風にするとか、ベッドやテーブル、クッション、枕などのお部屋の荷物をキティちゃんキャラクタ

ーに統一するとかなど。

そのような提案をしてくれる管理業者がいいね。

コンセプトに関して提案力のある業者さんだと物件に関してノウハウを持っていることがわかる。

Airbnbのお部屋の設営

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不動産とゲストに提供するお部屋の契約をするときは、民泊に転貸してもよいという契約をちゃんと取らなければいけない。

 

これから記載する事項は、もちろん住宅宿泊管理業者に一切お任せできるのですが、ホスト(住宅宿泊事業者)として自覚を持って頂き、民泊に対する最低限の知識は、持っておこう。

 

2018年6月15日から住宅宿泊事業法(民泊新法)ができたので都道府県知事に届け出を出し受理されれば届け出番号と標章がもらえる。
標章は、家の玄関先の目に付く場所に貼って置かなければならない。

 

また届け出番号は、仲介サイト(例えばAirbnbなど)に登録しなければなりません。仲介サイトに登録する前に届け出番号は、取得しておこう。

 

申請は、オンラインでも申請できます。民泊制度ポータルサイトを参考にしてください。

もし忙しくて自分で申請できない場合は、行政書士に依頼するといいよ。

この民泊制度ポータルサイトには、ホストとしてのゲストに対しての義務が網羅されている。

その項目の中で、外国人がゲストの場合におけるホストに課せれれた対処法が明記されている。

  • [1]外国語を用いて、届出住宅の設備の使用方法に関する案内をすること
  • [2]外国語を用いて、移動のための交通手段に関する情報を提供すること
  • [3]外国語を用いて、火災、地震その他の災害が発生した場合における通報連絡先に関する案内をすること

引用元:観光庁の民泊制度ポータルサイト

[3]の項目は、必ず忘れずに避難所を外国語で案内しておこう。

英語での説明は難しくてできない場合は、ランサーズクラウドワークスなどに登録して依頼するれば英訳してもらえるよ。

もちろんこれは、管理業者(民泊代行業者)でやってくれるものだ。

家主居住型のホストで自分でリスティングを作成する場合は、参考になると思う。

少し、脱線してしまったが、お部屋の契約をして、コンセプトも決まったとしよう。

次は、いよいよお部屋の設営にかかるよ。

 

やはり、なんといっても出来るだけ早く設営していただける業者さんがいいね。何日で設営が可能か聞いておくこと。
一ヶ月も設営に時間が掛かったらその月の収益は、ゼロになるから。

 

そして設営に関して自分の 希望する料金設定をして置かなければならない。設営にいくらかかるか見積もりを取って貰わなければならないよ。

Airbnbのお部屋の写真撮影

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写真撮影は、物件掲載に際してかなり重要なポイントを占めるよ。

ゲストは、掲載されている写真で宿泊するかどうか決める割合は、非常に強いんだ。

その管理業者が持参している物件の写真を見せてもらい印象に残る写真が撮れているか確認しよう。

ただ注意するべき点は、その写真が本当に管理業者がホストに依頼されて作成したものかどうか見極める必要があるよ。

他の雑誌からコピーしたものでは、信用できないからね。

Airbnbへの登録

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さぁ、いよいよ(Airbnb)エアビーアンドビーへの登録だね。

英語と中国語、韓国語での登録をして頂こう。

 

管理業者に依頼する前に、ネットでその管理業者は、どんな仕事をしてくれるのかだいたい確認できるので事前に調べておこう。

 

Airbnbで提供している下のサイトが参考になるよ。

Airbnb・民泊代行業者の一覧 | Airbnb・民泊代行業者まとめサイト

Airbnb・民泊代行業者の比較まとめ

 

このサイトの「民泊関連の業者まとめ」の目次を開くと「代行業者」、「清掃業者」、「民泊ホスト向けサービス」、「行政書士・許可申請業者」(旅館業法や特区民泊の簡易宿所営業許可の申請を代行しれくれる)「民泊サイトまとめ」(Airbnb以外の民泊仲介サイト)「民泊ブログ、ポータルサイトのまとめ」「セミナー開催情報」「ノウハウ教材、Webセミナー」「コンサルティングサービス」「家具、家電レンタル業者」「民泊の本・書籍」「Airbnbがレビューした民泊代行・清掃業者レビュー」などの民泊サービスビジネスにおける必要な総合的な情報が満載だよ。

Airbnbの資料作成

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Airbnb(住宅宿泊仲介業者)に登録したら今度は、最終段階の資料のリスティングの作成になる。

リスティングとは、Airbnbに掲載されている家や部屋の宿泊施設全般を指すんだ。

ハウスマニュアル、ハウスルールなどサイトに記載しなければならない事項を埋めていこう。

一生懸命やってくれるのか、自分のニーズに合ったやり方で進めてくれるのか管理業者に質問して検討してみよう。

Airbnbの運営

さて、(Airbnb)エアビーアンドビーのリスティングも終了していよいよゲストから連絡が入るよ。

その際のゲストとの応対、やり取りも民泊代行業者の仕事だね。

それから、日々の宿泊料金の設定の仕方も聞いておこう。

変動的な料金設定をしてくれるかどうかなど。

花見シーズン、クリスマス、年末年始、夏季休暇シーズン、紅葉シーズンなどのイベントがあるときは、料金を高く、オフシーズンは、低めの料金設定などホテルと同じようにレベニューマネジメントをしてくれるのかどうかの確認もしておこう。

 

もし、運営上問題があったり、思うような利益につながらないときは、思い切って別の管理業者に依頼しよう。
しかし、解約するときにキャンセル料金を取られる場合もあるから、契約するときは、解約条件をよく読んでスムーズに解約できるところを探そう。

まとめ

Airbnb(民泊)代行業者の選定のポイントは、要約すると写真撮影が上手でお部屋の料金を変動的に調節しゲストとのやり取りも丁寧で迅速な対応ができること。

 

また運営ノウハウ、運営データが沢山ある経験のある管理業者がいいね。

 

ホストに代わって民泊サービスを全面的に施行、管理してくれるので、管理業者(民泊代理業者)の選択がビジネスを成功させる鍵になるので十分注意して管理業者を選ぼう!

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