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Airbnbのスマートプライシングとは?|料金設定のやり方は?

 
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みなさま、こんにちは。カマルです。 孫の世話なら私に任しといてと言えるほど 孫沢山のアラカンです。 35年以上異国で暮らしてみて日本の良さを発見できました。 比較してみないと違いが分からないものですね。 夢は、サービス付き高齢者住宅を建てること。 高齢になっても子供に負担をかけず、また介護離職などさせないで 介護サービスを受けながら仲間と共に暮らすことができるアパート住宅です。
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こんにちは!カマルです!

当ブログに起こし頂きありがとうございます!

 

さて、Airbnb仲介サイトにあなたのお部屋や近隣のお店などの写真を30枚程アップロードし、*ハウスルールを設定してリスティングは、だいたい完成したと仮定しよう!

*ハウスルールとは、ゲストに対してやってもらいたくないルール(例えば部屋やベランダでタバコを吸わない、夜8時以降は騒がないなど)

エアビーの宿泊料金の設定ってどうするの?

次にやることは、お部屋の料金設定だよ。

 

料金の設定なんて始めてだからどうしたらよいか分からないね!

 

エアビーでは、宿泊料金は、自分で自由に設定できるんだよ。
でも、地元の町やエリア周辺のホテルや旅館、民泊物件の宿泊料金と比較して決めなければならないよ。
市場相場というものがあるからね。

 

このサイトの「Airbnb(民泊)のはじめかた」の記事の”Airbnb(エアビーエンドビー)の写真掲載のやり方はどうするの?|料金設定は?”にも書かれているから参考にしてみるとより詳しく理解できるよ。

エアビー物件の料金設定の内訳とは?

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宿泊物件の料金設定は、基本料金を設定してそれに固定費を追加しなけれなばならない。

 

つまり、ゲストは、「基本料金+固定費」=宿泊料金を払うことになる。

 

固定費とは、*お部屋の清掃費(アクティブ)+追加人数料金+α(例えば、オプションで自転車レンタル料金、ベビーカーレンタル料など)+*Airbnbサービス料金など。

 

ここで、錯覚してもらいたくないのは、基本料金とは宿泊料金の平均料金ではないということだ。

ホストは、自分の裁量でゲストの宿泊料金毎日自由に設定できるんだよ。

 

*お部屋の清掃費(アクティブ)の意味は、自分の裁量で自由に設定できるということだ。

*Airbnbサービス料金とは、ゲストの宿泊予約から宿泊した際に生じるトラブルやカスタマーサービスに対応するための保険料のようなもの。ホストの手数料は、一律宿泊料金の3%、ゲストは、宿泊料金の6~12%を払うことになる

エアビーのスマートプライシングとは?

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そうは言っても、始めて民泊物件を持った人は、戸惑うに違いない。

その時は、エアビーアンドビーのスマートプライシングを使おう!

スマートプライシングとは、エアビーで提供している宿泊料金の自動生成ツールだよ。

このスマートプライシングは、ゲストの宿泊料金を、宿泊先の立地条件や季節など条件に合わせて自動で料金設定を調節してくれる便利なシステムだ。

しかし、このスマートプライシングは、市場相場よりも料金設定が低くなっていることがあるので、慣れてきたら自分で試行錯誤しながら料金設定をしていく方が良い。

ゲストの予約が直近であれば安く設定しておき、数ヶ月先であれば高く設定しておくことだ。

エアビー物件の料金設定の裏ワザとは?

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先程基本料金について説明した。この基本料金を呼び水にしてゲストの宿泊数を操作できるんだ。

エアビー物件の宿泊料金は、「基本料金+固定費」で決まるのだったね。
この固定費には、清掃料金が含まれているが、これは宿泊料金に含めてもいいし、別に清掃料金を請求してもいいんだよ。

ここで清掃料金についてホストに知ってもらいたいことがあるんだ。

 

ゲストが検索する時に、表示される1泊料金は、滞在日数で割った清掃料金の1泊の平均がプラスされている。(清掃は、滞在中1回のみ)

つまりどういうことかというと、ゲストがリスティングを選ぶためにお部屋を探しているときは、この清掃料金は、出てこない。

 

だから戦略として、宿泊料金を安くして、清掃料金を高くするといいんだよ。

 

その意味するところは? 文章で説明してもよくわからないよね。
私がダミーで作った画像があるからそれを参考にして説明しよう!
このゲストは、一人で1泊の予定で物件を探していることにしよう。

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するとこのような検索結果が出てきたよ。この1泊あたり¥8,951は、ゲストが、1泊するときの宿泊料金だ。
でもこの料金には、清掃代金が含まれているんだよ。

たとえばこの物件が気に入ってどんな物件なんだろうとクリックして開いてみると次のような明細料金表が現れてくるんだ。

minpaku 料金明細2

この図面から、もうおわかりと思うが、上のダミーで作った画像の下に記載されている8,951円の数字が、「基本料金+清掃料金」だ。
もし3泊する場合は、清掃料金が3当分され1,273円が基本料金5,131円に足される事になり1泊の宿泊代金は、5,131+1273=6,404となる。

だからゲストが泊まる日数を1泊で検索したから¥8,951と表示されたんだ。

ところが、泊まる日数を3泊として検索したら¥6404と表示されるはずだ。

皆さんも試しに、エアビーのサイトを開いて検索してみると私が説明したことがはっきり理解できると思うよ。

ここで、もっと分かりやすい数字を使って説明するよ。

ゲストは、一人で3泊の予定で物件を探していることにしよう。

そして、その物件の基本料金は、2000円、清掃料金は、3000円としておこう。

 

すると下の表のように、ゲストがお部屋を探すときに表示される1泊料金には、泊まりたい日数で割った清掃料金の1泊平均(1000)が上乗せされている。

1泊料金 2泊料金 3泊料金
滞在日数 1泊 2000+3000
滞在日数 3泊 2000+1000 2000+1000 2000+1000

1泊滞在のゲストは、5000円の一泊宿泊料金が検索結果に示されることになる。
3泊滞在のゲストは、3000円の一泊宿泊料金が検索結果に現れることになる。

上の表のように、ゲストがお部屋を探すときに表示される1泊料金には、泊まりたい日数で割った清掃料金の1泊平均(1000)が上乗せされている。つまり1泊だけ泊まる人には、5000円の料金が、3泊する人には、3000円の料金が表示されるんだよ。
宿泊日数が多くなればなるほど一泊の料金が安くなるという計算だ。

 

この表からも分かるように1泊だけだと割高だよね。だからこのゲストは、この部屋を選ばないかもしれない。他の物件を探すことになるだろう。

このように、1泊だけでなく数日泊まってもらうようにするには、基本料金呼び水して清掃費を高くすることにより操作することができる。

ホストとしては、1日よりも3日泊まってもらった方が儲かる。毎日清掃費を払わないですむから。

 

このようにして、基本料金と清掃費を操作することにより戦略をたて自分の希望する客を呼び寄せることができるのである。

 

これは、スマートプライシングを使わず自分で試行錯誤しながら「基本料金+清掃費」を設定し、どのような組み合わせが自分の物件に取って一番いいのか戦術を組んでみることだ。

 

ここで大事なのは、基本料金の設定次第で、いろいろな戦略が取れるということを理解してもらいたい。

まとめ

エアビーの宿泊料金を立地や時期などの条件に合わせて自動で宿泊料金を調節してくれるスマートプライシングは、初心者向けである。

料金設定が慣れてきたら、基本料金を呼び水に清掃代金と連携させ試行錯誤しながら、収益が上がるように戦略を組んでいこう!

直近の予約は、低めに宿泊料金を設定し、数ヶ月先であれば高めに宿泊料金を設定しておくこと。

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みなさま、こんにちは。カマルです。 孫の世話なら私に任しといてと言えるほど 孫沢山のアラカンです。 35年以上異国で暮らしてみて日本の良さを発見できました。 比較してみないと違いが分からないものですね。 夢は、サービス付き高齢者住宅を建てること。 高齢になっても子供に負担をかけず、また介護離職などさせないで 介護サービスを受けながら仲間と共に暮らすことができるアパート住宅です。
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