収益のでる民泊物件の選び方と注意するべきポイント
こんにちは！カマルです。
このブログに訪問して頂きありがとうございます！
今まで、書いてきた記事は、民泊を始めるにあたって必要なことと家主居住型民泊（ホームスティ型）向けにポイントを絞って書いてきたが、今回は、『家主不在型民泊』を対象に書いていく。
民泊物件に投資して収益を上げたいと考えている方に読んで頂きたい。
この家主不在型民泊のオーナーは、民泊代行業者にお願いしていたはずだ。家主居住型（ホームステイ型）と違い自分で物件の管理は、難しいので「住宅宿泊管理業者」に物件の管理を依頼しなければならない。注意する点として家主居住型住宅でも提供する部屋が５室以上だと住宅宿泊管理業者に委託しなければならない。
その民泊代行業務は、誰でも行うことができたのだが、住宅宿泊事業法（民泊新法）（2018年６月１５日施行）により、国土交通大臣に登録しなければならなくなったんだ。宅建業の資格がある方は、スムーズに登録できるようだが、宅建業の資格がないと登録に時間を要するようだ。
※宅建業とは、宅地建物取引業のことで不動産取引にかかわる広い知識を有する流通のプロフェッショナルである。
前置きが長くなったが、民泊物件の選び方について述べていこう。
収益の出る物件の選びかた
コンテンツ
民泊物件を選ぶには、次の二つを照らし合わせて部屋探しをすると良い。
- 「広域観光周遊ルート」
以前の記事で「広域観光周遊ルート」を紹介したが、これは、国土交通大臣が認定した訪日外国人観光客用の観光ルートである。
- 「トリップアドバイザー」
トリップアドバイザーは、皆さんもご存知だと思うが上のサイトを開くと30位まで訪日外国人に人気の観光地が載っている。
日本人も以外に知らないスポットがあるのには、驚きだ。
そこで物件の部屋探しに絶対必要な３つのポイントを述べていく。
人気観光スポットが近くにある物件
これは、物件を選ぶ際の大前提になる。訪日外国人に人気のある観光地周辺または、観光スポットと観光スポットの間に存在する物件も見逃せない。訪日外国人観光客がその観光スポットを往復できる距離に宿泊場所があれば行動範囲が広がり多くの観光スポットを訪れるメリットがあるからだ。
駅徒歩圏内にある物件
訪日外国人は、最寄駅から重いスーツケースを引きずって徒歩でやってくるから駅からできれば5分以内のところが理想だ。下車駅からタクシーやバスに乗り換えての移動は、大変だ。ホテルと違い、一般住宅を探すので言葉の問題もあるし直ぐに目的の場所に迷わないで到着できるのかという不安もある。またぼったくりに会うのではという心配もある。自分が海外に行った時のことを考えたらゲスト（宿泊客）に選ばれるエリア、物件のイメージが絞りこめると思う。
部屋探しで注意するべきポイント
エリアも決まり駅からの徒歩圏内で物件が決まったとしよう。では、どんな部屋の面積がいいのだろうか。悩むよね。収益が出やすいのは、1Kか2LDKかまたは、一戸建てか？
4人以上宿泊可能物件
1K（ワンルーム）の物件だと収容人数は3人が限度だ。収益を考えたら4人以上泊まれる物件が有利だ。またファミリー向けの戸建てや分譲マンションも 1Kに比べると収益が出易い。もちろんオーナーから民泊可能の許可が出ていることが第一条件であるが、ただ注意すべき点として分譲マンションは、管理組合が関わっているからしっかりと民泊ができるかどうか調べてから契約する必要がある。
外国人が多数いると予測できる場所
訪日外国人観光客が多くいる場所は、その周辺に宿を構えているだろうから収益が見込める。
ただやみくもに周辺地付近だったらどこでもよいのかというとそうではない。
お目当て周辺のリスティングを確認してライバルのリスティングを調べてみる。
宿泊料金の値段や部屋のデザインなどを参考にしてライバルチェックをして差別化対策をしよう。
民泊条例を調べてみる
住宅宿泊事業法が2018年6月１５日より施行されるに伴い、各自治体も民泊条例を制定することができるようになった。
訪日外国人観光客によりトラブルが多発している地域は、かなり民泊を制限しているところがある。
十分下調べしてから物件を借りよう。
各自治体ごとに独自に民泊条例が制定されているので事前に調査しておくべきだ。これについては、「民泊ポータルサイト」の各自治体の窓口案内の中の「自治体の条例制定の状況」の記事を参考にしてほしい。住宅宿泊事業法（民泊新法）が制定されたのでかなりの自治体が民泊を規制しているようだ。東京都だけでも17の自治体で独自ルールがあるようだ。
「民泊制度ポータルサイト」を開くと各自治体の条例等の状況がわかるのでよく調べてから物件を探そう。
管理組合を調べてみる
分譲マンションやオートロック式のあるマンションでは、管理組合で民泊を禁止しているところが多い。
物件を借りる前にその点も十分調べておこう。
- マンション管理規約に住宅宿泊事業を禁止する定めがある場合
- マンション管理規約に住宅宿泊事業を禁止する定めはないが、管理組合に禁止する意思がある場合
上の２つの条件に当てはまる場合は、その分譲マンションでは民泊サービスは、出来ないということを知っておこう。
まとめ
収益の出る物件の部屋探しをする際に念頭においておくべき３つの絶対的基準と注意するべきポイント４つを上げてみた。一つ目の人気観光スポットは、絶対的基準だ。広域観光周遊ルートとトリップアドバイザーを参考に部屋探しをしてみよう。
エリアが決まったら今度は、駅から徒歩5分以内の場所を探そう。そして部屋探しは、１Kではなく４人以上宿泊可能な物件を探そう。そしてもちろん外国人観光客が多くいる場所がおススメだ。お目当ての場所が決まったらライバルチェックも欠かさずして差別化対策をしよう。最後に各自治体の民泊条例と管理組合規約を調べてから物件を探そう。
